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Dans quoi faut-il investir en 2018 ?
Suite aux résultats des dernières élections présidentielles en France, de la reprise du commerce mondial et de la baisse de l’incertitude politique, l’institution monétaire internationale FMI (fonds monétaire international) a décidé de revoir ses précédentes prévisions de croissance à la hausse pour la zone euro. Malgré un Brexit très mouvementé et toujours en cours de finalisation, les taux directeurs devraient se développer progressivement. Pour emprunter le jargon œnologique, on s’attend que 2018 soit un aussi bon cru que l’a été 2017. Ainsi des nombreux placements sont à privilégier en 2018 : le crowdfunding immobilier, investir en résidence senior, l’investissement avec la loi Pinel, les comptes titres/PEA(plan d’épargne en actions), les sociétés civiles de placement immobilier de rendement, la nue-propriété, etc. des nombreux choix s’offrent à vous.
Investir en résidence senior en régime LMNP
La LMNP (location meublée non-professionnel) a permis à un grand nombre d’investisseurs de générer en 2017 des revenus mensuels non-imposables très lucratifs. Selon les prévisions, cette tendance devrait se poursuivre également en 2018, à condition bien entendu, de bien choisir son bien au moment de l’achat.
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Le principe de fonctionnement du LMNP
Les règles de la mise en place du LMNP sont très simples à comprendre : il consiste à acheter un bien immobilier, le meubler et le louer. Ce principe s’adresse aux locations saisonnières, les résidences étudiants, les résidences de tourisme, les chambres d’hôte, les résidences pour senior, les résidences d’affaires. Ce n’est pas le moment d’hésiter, mais d’agir et investir en résidence senior.
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Ce qui change pour le régime fiscal de la LMNP
Peu importe le régime juridique ou la nature du bien meublé en location. Le propriétaire-bailleur est obligatoirement soumis à un régime fiscal bien spécifique, les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il est d’une certaine manière assimilé à un entrepreneur.
Le propriétaire-bailleur peut aussi bénéficier d’un statut de professionnel si les 3 conditions suivantes sont réciproquement réunies :
- Il doit obligatoirement s’inscrire au registre du commerce en tant que loueur professionnel.
- Le total de ses recettes locatives annuelles doivent dépasser le seuil de 23 000 € TTC.
- Le montant de ces recettes emporte sur les autres revenus d’activité du foyer fiscal de référence.
Ce qui change dans l’imposition sur le bénéfice
Le loueur en meublé relève en théorie du régime des micro-entreprises (régime d’imposition forfaitaire et formalités comptables et fiscales très allégées) dans la mesure où son chiffre d’affaires annuel HT est inférieur aux plafonds (70 000 €) définis pour les micro-entreprises en année N-1 et N-2.
Le loueur bénéficie également d’un abattement forfaitaire pour frais dans le cas d’une location de résidences pour seniors. Le chiffre d’affaires est soumis au barème progressif d’impôt sur le revenu après un abattement de 50% et le taux d’imposition est égal à 50% du chiffre d’affaires.
Au-delà du plafond du chiffre d’affaire, le loueur est soumis au régime réel. Il peut aussi opter pour le régime réel pendant une durée de deux ans, renouvelables tacitement.
Ce qui change pour les plus-values
Lorsque vous décidez d’investir en résidence senior il est important d’envisager les plus-values éventuelles lors d’une revente. Deux cas de figure se présentent en fonction du statut du loueur :
- Les loueurs non-professionnels seront soumis au régime des plus-values immobilières, et cela, même si une partie du prix d’acquisition a été passée en amortissement.
- Les loueurs professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles entraînant ainsi la possibilité d’une exonération sous certaines conditions.
Ce qui change pour l’impôt sur la fortune, les impôts locaux et la TVA
Les habitations possédées par les loueurs en LMP (loueurs en meublés professionnels) sont exonérées d’impôts sur la fortune en tant que bien professionnels alors que dans le cas des loueurs en LMNP, le logement est forcément soumis à l’ISF.
Les locations meublées (professionnelles ou non-professionnelles) sont soumises à la cotisation foncière des entreprises et à la cotisation sur la valeur ajoutée. Cependant, si le logement n’est pas considéré comme sa résidence principale, il est exempté de la taxe d’habitation.
Les LMNP sont exclues du champ d’application de la TVA.
Quels sont les avantages d’investir en résidence senior en LMNP ?
Investir en résidence senior en LMNP présente deux avantages majeurs. Le principal privilège consiste dans l’amortissement de la valeur du bien acheté à hauteur de 80 %. On peut ainsi déduire les intérêts d’emprunt si l’investissement est réalisé à crédit, les charges et l’amortissement. Finalement, le bénéfice BIC sera très faible voire nul. L’autre avantage repose sur la possibilité de récupérer de plein droit l’intégralité de la TVA. Néanmoins, en cas de revente, il y a deux possibilités :
- L’investisseur doit rembourser la TVA au prorata des années révolues si le bien est revendu sans bail commercial.
- Le nouveau bailleur prend à sa charge le remboursement éventuel de la TVA en cas d’achat avec un bail commercial toujours en cours.
Pour résumer, investir en résidence senior présente des nombreux avantages financiers : des revenus complémentaires et des avantages fiscaux.
