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Achat logement senior : une rentabilité attrayante
Avec une rentabilité proche de 4 %, il est difficile de résister à la tentation de casser sa tirelire et d’investir en achat logement senior. Ici, il n’est pas question d’un investissement classique dans la pierre, mais plutôt d’un placement à revenus élevés et à la fiscalité idyllique.
D’après des nombreuses études menées par des entreprises et des instituts de sondage, le nombre de personnes âgées de plus de 65 ans continuera à augmenter continuellement sur l’ensemble du territoire français pour atteindre 20 millions en 2050, soit 8,6 millions de plus qu’en 2013. Le nombre de seniors augmenterait nettement plus que l’ensemble de la population : +1,5 % en moyenne par an contre +0,3 %, entre 2013 et 2050. Cette croissance démographique demeurerait plus prononcée à l’Ouest et au Sud du pays. Ce n’est donc pas une surprise de voir se développer des établissements médicalisés et des logements adaptés pouvant accueillir nos parents, grands-parents et plus tard nous-même lorsque les besoins liés à la vieillesse commenceront à se faire sentir.
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Quand et où investir dans un logement senior ?
Avant de faire un achat logement senior pour héberger vos parents ou grands-parents sachez que, ce type de structure est destiné à un public de personnes valides. Les seniors semi-valides peuvent, sous certaines conditions, y habiter également. D’autre part, s’il s’agit d’un simple placement financier, c’est au gestionnaire de votre résidence de se renseigner sur l’état de santé de vos futurs locataires avant de leur faire signer le bail de location.
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Les logements seniors sont des appartements, du studio aux cinq pièces, qui peuvent être loués meublés ou nus. En fonction de leur standing, le logement senior peut être pourvu d’équipements collectifs ou individuels plus ou moins sophistiqués : salle de jeux, restaurant, salle de sport, bibliothèque, piscine, salon de coiffure, etc. D’une part, ils mettent à la disposition un certain nombre de services de base compris dans le prix de la location : accueil 7J/7 24h/24, conciergerie, téléassistance, etc. D’autre part, ils proposent des animations supplémentaires payantes comme des cours de gymnastiques, des ateliers divers, des sorties culturelles et parfois même des voyages.
Ces logements sont parfaitement sécurisés et conçus pour répondre aux moindres besoins des seniors : accès facilités, ascenseurs, douches ultra-plates, porte suffisamment larges pour laisser passer des fauteuils roulants, équipement pour personne à mobilité réduite, etc.
La réussite d’un investissement d’achat logement senior dépend essentiellement de la qualité du programme immobilier, du savoir-faire et des compétences du gestionnaire en charge de l’exploitation de la résidence. Ne vous laissez pas séduire aveuglément par les avantages fiscaux offerts pars les différents dispositifs mis en place par le législateur (loi Pinel, loi Censi-Bouvard…), car ce qui vous achetez est un bien qui doit répondre en tout point aux besoins et aux demandes d’un marché locatif dans une ville donnée. Idéalement, il faudra choisir une ville ou région où la concurrence est la plus faible possible afin de mieux captiver l’attention des locataires potentiels.
Choisir la région ou plus précisément la ville où faire un investissement dans la pierre n’est pas une tâche aussi simple qu’on peut le penser. Dans le cas d’un achat logement senior, il est préférable, et même conseillé de choisir une ville ayant une vie sociale importante et des infrastructures d’excellente qualité. Les logements doivent être situés à proximité des transports et des axes de circulation sans pour autant être bruyants. Il est également important qu’il soit à la proximité des commerces, des centres de soin, des services culturels et sociaux.
Le profil de l’exploitant idéal
Le savoir-faire et les compétences de l’exploitant sont de la plus haute importance, car c’est avec lui que l’investisseur signe le contrat et non pas avec les futurs locataires. C’est aussi lui qui versera les montants des loyers à l’investisseur et dans les cas où le logement n’est pas louer, il devra le faire sur ses fonds propres. C’est pour cela qu’il faut choisir une personne ayant déjà de l’expérience dans ce domaine afin d’éviter des déconvenues et ayant une réserve de fonds propres suffisants pour assurer la rentabilité de l’investisseur.
Le contrat de bail commercial qui lie l’investisseur au gestionnaire est aussi un point d’une importance considérable. Prenez donc le temps de le lire attentivement et de demander des explications sur les points qui semblent obscurs. Il faut porter une attention particulière à la durée du bail qui est de 9 ans pour une durée standard, l’indice utilisé lors de la revalorisation annuelle des loyers dont les plus connus sont l’ICC (indice du coût de la construction), l’ILC (indice des loyers commerciaux) et l’IRL (indice de référence des loyers), la répartition des charges comme stipulée dans les articles 605 (réparation d’entretien classiques comme la peinture ou le changement des fenêtres) et 606 (les grosses réparations tels le changement d’ascenseur ou la réfection de la toiture) du code civil. En règle générale, la majeure partie des charges sont imputées au gestionnaire.
